Vom Bürohaus zum Wohnhaus – wann Umnutzungen wirklich funktionieren

Spätestens seit sich Arbeitswelten verändern und ältere Bürobestände gegenüber modernen, energieeffizienten Büroflächen an Attraktivität verlieren, wird international verstärkt über sogenannte Office-to-Residential-Conversions gesprochen. Auch die Europäische Kommission beschäftigt sich inzwischen intensiver damit. Ein 2025 veröffentlichter Bericht zu Büro-zu-Wohnen-Konversionen kommt zu dem Schluss, dass die Umnutzung leerstehender Büros eine vergleichsweise schnelle und ressourcenschonende Möglichkeit sein kann, zusätzlichen Wohnraum in gut erschlossenen Stadtlagen zu schaffen. Voraussetzung sind geeignete Gebäude, funktionierende Finanzierungsmodelle und regulatorische Rahmenbedingungen, die solche Projekte ermöglichen.

Für die Immobilienbranche steckt darin eine interessante Möglichkeit: Ein Gebäude, das am Büromarkt kaum mehr konkurrenzfähig ist, kann durch eine neue Nutzung wieder langfristig relevant werden. Allerdings eignet sich längst nicht jedes Bürohaus dafür.

Bürogrundriss ist nicht gleich Wohnungsgrundriss

Die erste Prüfung beginnt deshalb nicht bei der Vermarktung, sondern beim Gebäude selbst. Bürohäuser wurden natürlich für völlig andere Anforderungen geplant als Wohngebäude. Große Gebäudetiefen, innenliegende Erschließungen, fixierte Fassadenraster oder niedrige Raumhöhen können eine spätere Wohnnutzung erschweren. Besonders wichtig ist die Belichtung. Büroräume können teilweise mit wesentlich tieferen Grundrissen funktionieren als Wohnungen. Bei einer Umnutzung müssen Aufenthaltsräume ausreichend natürlich belichtet werden können. Die Wiener Bauordnung verlangt zum Beispiel für Aufenthaltsräume eine im Hinblick auf Gesundheit und Wohlbefinden ausreichende natürliche Belichtung.

Dazu kommen Schallschutz, Brandschutz, Haustechnik, Sanitärstränge, Barrierefreiheit und die Frage, ob sinnvolle Wohnungsgrundrisse überhaupt in die bestehende Struktur passen. Auch die Geschoßhöhe kann entscheidend sein. Gerade ältere Bürohäuser benötigen beim Umbau neue Bodenaufbauten oder zusätzliche technische Installationen. Ist die vorhandene Raumhöhe knapp bemessen, kann daraus sehr schnell ein Ausschlusskriterium werden. Branchenexperten empfehlen deshalb bereits zu Beginn eine detaillierte technische Due Diligence des Bestands.

Die Qualität der vorhandenen Tragstruktur spielt ebenfalls eine große Rolle. Ein flexibles Stahlbetonskelett kann beispielsweise ermöglichen, nichttragende Wände weitgehend neu zu organisieren und Wohnungen deutlich freier zu planen.

Wien zeigt, dass es funktionieren kann

Mehrere Wiener Projekte zeigen bereits, welches Potenzial in geeigneten Bürogebäuden steckt.

Ein gutes Beispiel ist die Brigittenauer Lände 42 im 20. Bezirk. Das zuvor überwiegend als Bürohaus genutzte Gebäude wurde zu einem Wohnhaus umgebaut und gleichzeitig aufgestockt. Ein wesentlicher Teil der Wohnungen erhielt Balkone, im Dach entstanden größere Wohnungen mit Terrassen. Die bestehende Struktur wurde damit nicht nur neu eingeteilt, sondern gezielt um jene Qualitäten ergänzt, die für die moderne Wohnnutzung wichtig sind.

Noch deutlicher wird der Eingriff in der Traungasse 12 im dritten Bezirk. Das Bürohaus aus den 1960er-Jahren von Harry Glück wurde bis auf seine tragende Stahlbetonskelettstruktur, den Erschließungskern und die Tiefgarage entkernt. Die bestehende Konstruktion wurde statisch und brandschutztechnisch ertüchtigt und anschließend um drei Geschosse erweitert. Entstanden sind 35 Wohnungen mit Größen zwischen rund 60 und 250 m². Balkone, Loggien, Terrassen und größere Fensterflächen wurden gezielt in die neue Fassade integriert.

„Umwidmung“ ist nicht nur eine planerische Frage

Im alltäglichen Sprachgebrauch wird bei solchen Projekten häufig von einer „Umwidmung“ gesprochen. Rechtlich muss allerdings zwischen der Änderung der Gebäudenutzung und einer tatsächlichen Änderung der Flächenwidmung unterschieden werden.

In Wien regelt der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, welche Nutzungen auf einer Liegenschaft möglich sind. Darüber hinaus ist eine wesentliche Änderung der bewilligten Raumwidmung beziehungsweise ein Umbau baurechtlich relevant. § 60 der Wiener Bauordnung definiert Änderungen, durch die Raumeinteilung oder Raumwidmung so verändert werden, dass das Gebäude als ein anderes anzusehen ist, ausdrücklich als Umbau.

Für Entwickler bedeutet das: Vor der wirtschaftlichen Kalkulation muss unbedingt geklärt werden, ob Wohnnutzung am Standort überhaupt zulässig ist und welche baurechtlichen Anpassungen notwendig werden.

Gleichzeitig möchte die Stadt Wien funktionierende Bürostandorte nicht wahllos in Wohnungen umwandeln. Der aktuelle Wien-Plan sieht vor, Nutzungsänderungen von Büro zu Wohnen bei Projekten mit mehr als 10.000 m² Brutto-Grundfläche daraufhin zu überprüfen, ob der Bürostandort erhalten werden sollte. Das ist stadtplanerisch nachvollziehbar. Eine Stadt braucht Wohnungen, aber ebenso Arbeitsplätze und gut gelegene Bürostandorte.

Calgary macht aus der Konversion eine Stadtstrategie

Wie weit eine Stadt diesen Ansatz treiben kann, zeigt das kanadische Calgary. Die Stadt kämpfte über Jahre mit hohen Leerständen im Zentrum und entwickelte deshalb ein eigenes Förderprogramm für die Umnutzung von Büroflächen.

Mittlerweile unterstützt Calgary 21 Konversionsprojekte, durch die rund 2,68 Millionen Quadratfuß Bürofläche einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen. Allein daraus entstehen laut Stadt derzeit 2.667 neue Wohnungen, zusätzlich zu Hotel- und anderen Nutzungen. Das langfristige Ziel ist, bis 2031 sechs Millionen Quadratfuß nicht mehr benötigte Bürofläche aus dem Markt zu nehmen.

Interessant ist dabei, dass Calgary nicht nur Geld zur Verfügung stellt. Die Stadt prüft bei Wohnprojekten ausdrücklich Faktoren wie natürlichen Lichteinfall, öffenbare Fenster, Gemeinschaftsflächen, Fahrradabstellplätze und die Gestaltung des öffentlichen Raums. Umnutzung wird damit nicht nur als Immobilienmaßnahme verstanden, sondern als Instrument der Innenstadtentwicklung, die vonseiten der Stadt aktiv unterstützt und gefördert wird.

New York zeigt, welche Dimension möglich ist

Ein extremes Beispiel steht inzwischen in Lower Manhattan. Das frühere Bürogebäude 25 Water Street wurde zu einem Wohnkomplex mit 1.320 Apartments umgebaut. Das ehemals rund 1,1 Millionen Quadratfuß große Bürogebäude wurde dabei nicht nur im Inneren verändert, sondern um zusätzliche Geschosse und umfangreiche Gemeinschaftsbereiche ergänzt.

Das Projekt zeigt allerdings auch, welche Voraussetzungen bei großvolumigen Konversionen zusammenkommen müssen: ein passender Ankaufspreis, geeignete Förder- und Steuerinstrumente, eine tragfähige Gebäudestruktur und ein Konzept, das mit den ungewöhnlich großen Dimensionen eines ehemaligen Bürogebäudes umgehen kann. Die Projektentwickler selbst nennen unter anderem steuerliche Anreize als entscheidenden Faktor für die Wirtschaftlichkeit.

England zeigt auch die Risiken

Dass eine einfache Änderung der Nutzungsvorschriften allein noch keinen guten Wohnraum schafft, zeigt dagegen die Erfahrung aus England. Dort wurden Büro-zu-Wohnen-Umnutzungen über sogenannte Permitted Development Rights stark erleichtert. Eine Untersuchung im Auftrag der britischen Regierung stellte später allerdings ein paar Qualitätsunterschiede fest: Wohnungen aus diesem Verfahren verfügten im Durchschnitt über schlechtere Tageslichtbedingungen, häufiger nur über eine einzige Orientierung und teilweise über sehr kleine Grundrisse. In den untersuchten Projekten wurden sogar einzelne Wohnungen ohne klassische Fenster gefunden. Auch die London Assembly kritisierte, dass ein großer Teil der auf diesem Weg entstandenen Wohnungen qualitative und soziale Defizite aufwies. Die Erfahrung ist eine Ermahnung für andere Städte: Beschleunigte Verfahren können helfen, sollten aber Wohnqualität nicht zum Nebenthema machen.

Auch aus Klimasicht kann der Bestand einen Vorteil haben

Neben Wohnraumschaffung und wirtschaftlicher Repositionierung gibt es einen weiteren Grund für Umnutzungen: Ein großer Teil der bestehenden Tragstruktur kann erhalten werden. Damit bleiben Beton, Stahl und die bereits darin gebundenen grauen Emissionen im Gebäude.

Eine 2026 veröffentlichte schwedische Fallstudie zu einer Büro-zu-Wohnen-Transformation kam zu dem Ergebnis, dass die Anpassung nur rund 26 Prozent der grauen Emissionen eines vergleichbaren Neubaus verursachte. Über die betrachtete Nutzungsdauer lagen die Gesamtemissionen je nach Szenario bei 47 bis 74 Prozent eines Neubaus. Die Autor:innen betonen allerdings, dass jedes Gebäude individuell bewertet werden muss.

Genau diese Einschränkung ist wichtig. Auch eine Umnutzung kann energetisch schlecht sein, wenn die Gebäudehülle und Haustechnik nicht entsprechend verbessert werden. Bestandserhalt allein garantiert noch keine gute Klimabilanz über mehrere Jahrzehnte.

Wann lohnt sich die Umnutzung?

Für Eigentümer und Projektentwickler braucht es deshalb früh eine realistische Machbarkeitsprüfung. Entscheidend sind vor allem Gebäudetiefe und Fassadenraster, Belichtung, Raumhöhen, Tragstruktur, Erschließung, Brandschutz, Haustechnik und Schallschutz. Ebenso wichtig sind Lage und Flächenwidmung, die Nachfrage nach Wohnraum am Standort und die Frage, wie viel der vorhandenen Substanz tatsächlich erhalten werden kann.

Auch der Ankaufspreis spielt eine große Rolle. Ein technisch schwieriges Bürogebäude kann zu einem entsprechend niedrigen Einstandspreis trotzdem wirtschaftlich transformierbar sein. Ein vermeintlich ideales Objekt kann dagegen unwirtschaftlich werden, wenn Kaufpreis und Umbaukosten zu hoch sind.

Die Europäische Kommission kommt deshalb zu einem recht nüchternen Ergebnis: Büro-zu-Wohnen-Konversionen sind kein universelles Rezept für die Wohnungskrise, können bei geeigneten Gebäuden aber schneller, ressourcenschonender und wirtschaftlich sinnvoller als ein vollständiger Neubau sein.

Für die Immobilienwirtschaft liegt darin vor allem eine Chance, Gebäude neu zu bewerten. Ein Bürohaus, das seine ursprüngliche Funktion verloren hat, muss nicht zwangsläufig am Ende seines Lebenszyklus angekommen sein. Manchmal braucht es schlicht eine neue Aufgabe.