Die Immobilie als Kraftwerk: Wie Energie zum Ertragsfaktor einer Immobilie wird

In der Immobilienwirtschaft wird der wirtschaftliche Erfolg eines Objekts traditionell über Flächen, Mieten, Auslastung und Wertentwicklung betrachtet. Die technische Bewirtschaftung läuft häufig nur als Kostenposition mit. Dabei kann gerade dort zusätzliches wirtschaftliches Potenzial liegen.

Darauf verwies Georg Greutter von Grüne Immobilien im Rahmen der ImmoLive-Diskussion vom 22. September. Hier nachschauen.
Seine Beobachtung aus der Praxis: Wer Wärme, Kälte, Stromversorgung, Strombeschaffung und Speicherung gemeinsam betrachtet, kann bei vielen Immobilien zusätzliche Erträge erschließen. Oder, wie Georg Greutter es formuliert:„Auch aus dem Dach und aus dem Keller lässt sich Geld verdienen.“

Die zusätzliche “Wohnung”

Besonders anschaulich wird das bei einem Beispiel aus dem Wohnbereich. Nehmen wir ein Zinshaus mit 22 Wohneinheiten. Durch eine optimierte energetische Bewirtschaftung können dort nach der Erfahrung von Georg Greutter in geeigneten Fällen zusätzliche jährliche Erträge in einer Größenordnung von etwa 6.000 bis 10.000 Euro entstehen. Wirtschaftlich betrachtet könnte das beinahe einer zusätzlichen 23. oder sogar 24. Wohnung entsprechen.

Woher diese zusätzlichen Erträge kommen können, hängt stark vom jeweiligen Objekt ab. Möglichkeiten liegen etwa in der eigenen Energieproduktion, einer optimierten Strombeschaffung, Speichern, intelligentem Lastmanagement oder Modellen, bei denen erzeugte Energie innerhalb eines Gebäudes oder Portfolios genutzt und geteilt wird.

Die konkrete Lösung sieht bei jedem Gebäude anders aus. Genau deshalb beginnt eine sinnvolle energetische Optimierung mit einer Analyse des Objekts und seiner tatsächlichen Energieflüsse.

Wenn aus Investitionsbedarf eine Investitionschance wird

Besonders interessant wird das Thema, wenn bei einer Immobilie ohnehin Investitionen anstehen: Heizungen müssen erneuert werden, Lüftungsanlagen erreichen das Ende ihrer Lebensdauer, Kühlung wird nachgerüstet oder die elektrische Infrastruktur muss erweitert werden. Solche Maßnahmen werden zunächst meist als notwendiger Kostenblock wahrgenommen. Georg Greutter plädiert aber dafür, diesen Zeitpunkt auch wirtschaftlich zu nutzen.

Wenn ohnehin Kapital in die Gebäudetechnik fließt, lohnt sich eine umfassende Prüfung: Welche Energiekosten hat das Objekt heute? Welche Erzeugungsmöglichkeiten bestehen? Kann Energie gespeichert werden? Welche Verbraucher lassen sich steuern? Gibt es Möglichkeiten für Contracting oder Energy Sharing?Bei passenden Projekten können daraus laut Greutter durchaus attraktive Investitionen entstehen.

Bei Gewerbeimmobilien wird Energie zur Standortfrage

Noch deutlicher zeigt sich die wirtschaftliche Relevanz bei Gewerbe- und Industrieimmobilien. Produktionshallen, Logistikimmobilien oder Fachmarktzentren haben teilweise erhebliche Energiebedarfe. Steigende Preise für Strom, Wärme und Kühlung wirken sich direkt auf ihre Wirtschaftlichkeit aus.

Georg Greutter beschreibt es in der Diskussion sehr klar: Wird die Energieversorgung einer Halle dauerhaft zu teuer, kann irgendwann das gesamte Objekt unwirtschaftlich werden. Eine effiziente Energiebewirtschaftung beeinflusst somit auch Ertragsfähigkeit und Werthaltigkeit.

Gerade bei älteren Gewerbeobjekten kann dieser Punkt zunehmend relevant werden. Zwei technisch ähnliche Hallen am selben Standort können sich wirtschaftlich deutlich unterscheiden, wenn eine davon günstige Energie selbst erzeugt, Lastspitzen reduziert oder ihre Energieversorgung flexibel steuern kann. Energiekosten werden damit zunehmend zu einem Faktor bei der Bewertung der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie.

Nicht jedes Gebäude braucht dieselbe Technik

Ein Punkt ist Greutter besonders wichtig: Die energetische Transformation eines Gebäudes sollte nicht mit einer vorgefertigten Technologielösung beginnen. In der Praxis werde seiner Ansicht nach teilweise zu schnell auf die Kombination aus Photovoltaik und Wärmepumpe gesetzt.

Dabei müsse zunächst geklärt werden, wo im Gebäude Wärme benötigt wird, wo Kühlbedarf entsteht, welche Energiequellen vorhanden sind und welche Infrastruktur bereits genutzt werden kann. Je nach Immobilie kann das Ergebnis sehr unterschiedlich ausfallen. In einem Gebäude kann eine Wärmepumpe sinnvoll sein, in einem anderen Fernwärme, Biomasse oder eine Kombination mehrerer Systeme.

Georg Greutter verfolgt dabei einen klar wirtschaftlichen Ansatz: Die Technik muss zum Gebäude, zur Nutzung und zum Business Case passen. Für Eigentümer:innen zählt am Ende, welche Lösung zuverlässig funktioniert, Energiekosten reduziert und im besten Fall zusätzliche Erträge ermöglicht.

Vom einzelnen Gebäude zum Energieportfolio

Dass Energiemanagement längst professioneller Bestandteil des Immobiliengeschäfts sein kann, zeigt sich bereits bei größeren Bestandshaltern. Wer mehrere Immobilien besitzt, verwaltet künftig möglicherweise nicht nur ein Immobilienportfolio, sondern gleichzeitig ein kleines Energieportfolio. Einige Immobilienunternehmen bauen bereits eigene mehrköpfige Energieabteilungen auf, die die Energie des Portfolios verwalten. Energie wird über mehrere Wohnhäuser hinweg erzeugt, beschafft und geteilt. Auch Mieter:innen und Nutzer:innen werden teilweise in solche Modelle eingebunden.

Mit Energiegemeinschaften, Energy Sharing, Batteriespeichern, Contracting und intelligentem Energiemanagement erweitert sich damit das klassische Aufgabengebiet des Assetmanagements.

In vielen Gebäuden werden sich natürlich nicht alle Möglichkeiten umsetzen lassen. Etwas, was uns aber ganz wichtig ist zu betonen: eine Prüfung lohnt sich in jedem Fall, denn bei einer Immobilie steckt wirtschaftliches Potenzial eben nicht ausschließlich in zusätzlichen Quadratmetern oder höheren Mieten. Manchmal liegt die nächste „Wohnung“ tatsächlich am Dach oder im Keller.