Städte stehen vor einer gewaltigen Aufgabe, um ihre Klimaneutralität zu erreichen. Einerseits müssen sie ihre Emissionen drastisch reduzieren, andererseits sollen Wohnungen leistbar bleiben, Quartiere lebenswert sein und die Transformation sozialverträglich gelingen. Gerade die Bau- und Immobilienwirtschaft steht deshalb im Zentrum dieser Entwicklung.
Denn, wie wir alle wissen, sind Gebäude Europas größter Energieverbraucher. Mehr als 40 Prozent des Energieverbrauchs der EU und rund ein Drittel der energiebedingten Treibhausgasemissionen entfallen inzwischen auf Gebäude. Die europäische Energiewende ist damit auch eine Immobilienwende.
Der Weg zur Klimaneutralität führt durch unsere Wohnungen. Städte spielen dabei eine besondere Rolle, weil sie nicht nur Klimaziele definieren, sondern deren Umsetzung unmittelbar beeinflussen können, etwa über Stadtplanung, Genehmigungen, kommunale Gebäude, Energieinfrastruktur, Mobilität, Förderprogramme und die Gestaltung ganzer Quartiere.
Die europäische Diskussion geht deshalb mittlerweile weit über die Frage hinaus, wie viel Energie ein einzelnes Gebäude benötigt. Es geht vielmehr darum, wie ganze Stadtteile saniert, mit erneuerbarer Energie versorgt und gleichzeitig sozial verträglich weiterentwickelt werden können. Besonders wichtig ist dabei der Gebäudebestand. Energetische Sanierungen können nicht nur Emissionen und Energieverbrauch senken, sondern auch Energiekosten reduzieren und die Wohnqualität verbessern. Genau hier zeigt sich aber auch eine der größten Herausforderungen.
Eine klimaneutrale Stadt kann nur funktionieren, wenn sich ihre Bewohner:innen das Wohnen darin weiterhin leisten können. Die europäische Debatte verbindet Klimaschutz deshalb zunehmend mit sozialer Wohnpolitik. Besonders einkommensschwächere Haushalte leben häufig in energetisch schlechten Gebäuden und sind damit stärker von hohen Energiekosten sowie unzureichender Wärme oder Kühlung betroffen. Gleichzeitig sind umfassende Sanierungen teuer. Zumindest auf den ersten Blick. Die Lösung kann deshalb nicht darin bestehen, die Kosten der Transformation einfach an die Immobilienbesitzer:innen weiterzugeben.
Wichtig wären gezielte öffentliche Investitionen insbesondere in energetisch besonders schlechte Gebäude und dass Fördermodelle die unterschiedlichen europäischen Wohnungssysteme berücksichtigen. Gerade auf privaten Mietmärkten besteht andernfalls das Risiko, dass Förderungen weder Eigentümer:innen noch Mieter:innen ausreichend erreichen.
Wenn man internationale Artikel zu dem Thema liest, fällt auf: Wien wird auf europäischer Ebene bereits ausdrücklich als Beispiel genannt. Das große Angebot an kommunalem und gefördertem Wohnbau ermöglicht der Stadt, Gebäudesanierungen mit Mieterschutz und Kostenkontrolle zu verbinden. Klimaschutz im Gebäudebestand wird damit zunehmend auch zur wohnungspolitischen Aufgabe.
Auch wenn Wien im EU-Vergleich als Beispiel gelten mag, fühlen sich viele Immobilienbesitzer:innen immer noch mit der Frage alleine gelassen, wie sie ihre Bestandsgebäude tatsächlich klimafit sanieren sollen, wenn es dafür weder einen richtigen politischen Incentive in Form von Förderungen, noch eine Möglichkeit gibt Mieten daran anzupassen.
Auch wenn vieles für Private noch unklar ist, passiert auf nationaler, urbaner Ebene in Österreich derzeit einiges. Im Rahmen der österreichischen Mission „Klimaneutrale Stadt“ arbeiten inzwischen 47 Pionierstädte aus allen Bundesländern daran, Klimaneutralität schneller in die Praxis zu bringen. Gemeinsam repräsentieren diese Städte rund 40 Prozent der österreichischen Bevölkerung.
Besonders interessant sind die zehn Pionier-Großstädte Wien, St. Pölten, Graz, Innsbruck, Klagenfurt, Villach, Linz, Salzburg, Dornbirn und Wiener Neustadt. Sie haben Partnerschaften mit dem Bundesministerium für Innovation, Mobilität und Infrastruktur geschlossen und richten ihre Verwaltungsstrukturen gezielt auf Klimaneutralität aus. Gleichzeitig sollen erste klimaneutrale Quartiere entstehen und Lösungen entwickelt werden, die später auch von anderen Städten übernommen werden können.
Damit entsteht etwas, das für die Immobilienwirtschaft enorm wertvoll sein kann: Reallabore für die Stadt und Immobilie der Zukunft. Hier kann ausprobiert werden, wie Gebäude, Energieversorgung, Mobilität, Grünräume, Kreislaufwirtschaft und soziale Aspekte gemeinsam funktionieren.
Genau darin liegt wahrscheinlich einer der wichtigsten Perspektivwechsel für die Immobilienbranche. Bisher wird Nachhaltigkeit häufig auf Objektebene gedacht: Wie effizient ist dieses Gebäude? Welche Heizung besitzt es? Gibt es eine Photovoltaikanlage? Wie gut ist die Gebäudehülle? Diese Fragen bleiben natürlich weiterhin wichtig. Aber Klimaneutralität funktioniert primär auf Quartiersebene, also wenn über einzelne Gebäude hinaus gedacht wird.
Ein Gebäude muss nicht jede Lösung vollständig selbst bereitstellen. Mehrere Immobilien können Energieinfrastruktur gemeinsam nutzen. Photovoltaikstrom kann lokal erzeugt und geteilt werden. Wärmenetze können ganze Quartiere versorgen. Mobilitätsangebote, Ladeinfrastruktur, Grünflächen oder Regenwassermanagement können gemeinsam organisiert werden.
Auch die österreichische Initiative „Klimaneutrale Stadt“ beschreibt klimaneutrale Quartiere deshalb umfassend: Dazu gehören neben energieeffizienten Gebäuden und erneuerbarer Energie auch Mobilitätsangebote, Infrastruktur, Grün- und Freiräume, Ressourcenschonung sowie gesellschaftliche Teilhabe. Für Projektentwickler bedeutet das, dass der Wert einer Immobilie künftig stärker davon abhängen wird, in welches energetische und urbane Gesamtsystem sie eingebettet ist.
Ein Punkt, den wir nicht oft genug wiederholen können: Für Österreichs Immobilienbranche liegt eine der größten Herausforderungen im Bestand. Eine klimaneutrale Stadt lässt sich nicht hauptsächlich durch klimaneutrale Neubauten schaffen. Der überwiegende Teil jener Gebäude, in denen wir in den kommenden Jahrzehnten wohnen und arbeiten werden, steht bereits heute. Sanierung muss deshalb vom Einzelprojekt zur großflächigen Transformationsstrategie werden.
Die derzeit laufenden österreichischen Projekte zeigen, wie breit dieser Ansatz gedacht werden kann. So wird etwa untersucht, wie bestehende Wohnanlagen und Quartiere durch technische Sanierung, neue Energiesysteme, Nachverdichtung und soziale Begleitung schrittweise klimaneutral weiterentwickelt werden können.
Gerade hier eröffnen sich enorme Geschäftsfelder für Planer:innen, Bauträger, Hausverwaltungen, Energieunternehmen, Bauwirtschaft und PropTech-Anbieter. Die klimaneutrale Stadt braucht nicht weniger Immobilienwirtschaft. Ganz im Gegenteil. Sie braucht eine Immobilienwirtschaft mit neuen Kompetenzen.
Ein interessantes europäisches Modell sind sogenannte One-Stop-Shops. Statt Eigentümer:innen und Bewohner:innen selbst herausfinden zu lassen, welche Sanierung technisch sinnvoll ist, welche Förderung verfügbar ist, wie eine Finanzierung aussehen könnte und welche Unternehmen sie umsetzen können, bündeln Anlaufstellen diese Informationen.
In Städten wie Mailand oder Rotterdam werden solche Modelle bereits eingesetzt. Die europäischen Erfahrungen zeigen, dass sie Hemmschwellen reduzieren und insbesondere Haushalte erreichen können, die sich in komplexen Förder- und Sanierungsprozessen sonst schwer zurechtfinden. Auch für Österreich könnte das als Vorbild dienen. Denn eines der größten Hindernisse der Gebäudetransformation ist inzwischen nicht unbedingt das Fehlen technischer Lösungen, es ist häufig die Komplexität ihrer Umsetzung, die Vorgaben und die Geschwindigkeit (bzw. das Fehlen dieser) von behördlicher Seite. Da gibt es definitiv noch einiges zu tun!
Ein erster Schritt ist auf jeden Fall von kommunaler Seite getan: Das bekenntnis unsere Städte Klimaneutral zu machen. Mit dem Projekt der Pionierstädte zeigt Österreich bereits, wohin die Entwicklung geht: Klimawandelanpassung, erneuerbare Energieversorgung, Kreislaufwirtschaft, nachhaltige Mobilität, Biodiversität, Ressourcenschonung, Green Finance und eine hohe baukulturelle Qualität sollen zunehmend gemeinsam betrachtet werden.
Für die Immobilienwirtschaft liegt darin aus unserer Sicht eine große Chance. Wer heute Gebäude saniert, erneuerbare Energiesysteme integriert, Flächen entsiegelt, Mobilität neu denkt und Immobilien stärker mit ihrer Umgebung vernetzt, erfüllt nicht nur Klimaziele. Er entwickelt jene Gebäude und Quartiere, in denen Menschen auch in einer klimaneutralen Stadt noch gerne wohnen und arbeiten wollen.
Europas Weg zur Klimaneutralität führt durch seine Städte. Und der Weg durch die Städte führt zu einem erheblichen Teil durch die Immobilienwirtschaft. Nur wenn Immobilienwirtschaft und Kommunen zusammenarbeiten kann uns das gelingen!
