Sanieren statt abreißen, weniger Material einsetzen, Wärme elektrifizieren und Gebäude als Teil des Energiesystems denken: Die wissenschaftliche Forschung zeigt inzwischen sehr klar, wo die größten Hebel für eine klimaverträgliche Immobilienwirtschaft liegen.
Wer über Klimaschutz in der Immobilienbranche spricht, denkt häufig zuerst an Photovoltaikanlagen, bessere Dämmung oder effizientere Heizsysteme. Diese Maßnahmen sind wichtig, aber sie bilden nur einen Teil des Bildes ab.
Denn Gebäude verursachen Treibhausgasemissionen über ihren gesamten Lebenszyklus. Das beginnt bei der Herstellung von Zement, Stahl, Dämmstoffen und anderen Baustoffen. Geht über die Emissionen, die während der Errichtung und im jahrzehntelangen Betrieb entstehen, aber auch bei Sanierungen und letztlich bei Rückbau oder Abriss.
Die Dimension ist erheblich. Laut dem aktuellen Global Status Report for Buildings and Construction 2025–2026 von UNEP und GlobalABC steht der Gebäude- und Bausektor für rund 37 Prozent der weltweiten CO₂-Emissionen und für nahezu die Hälfte der globalen Materialentnahme.
Der IPCC kam für 2019 auf rund 12 Gigatonnen CO₂-Äquivalente bzw. 21 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen, die dem Gebäudesektor zugerechnet werden können. Davon entfielen 57 Prozent auf indirekte Emissionen aus Strom und Wärme, 24 Prozent auf direkte Emissionen in Gebäuden und rund 18 Prozent auf die Herstellung von Zement und Stahl für Bau und Sanierung.
Anders gesagt bedeutet das: Um die Emissionen der Immobilienwirtschaft substanziell zu senken, müssen wir nicht nur energieeffizienter betreiben, sondern auch anders planen, bauen, sanieren und nutzen.
Ein bestehendes Tragwerk enthält enorme Mengen an bereits verbautem Beton, Stahl und anderen Materialien. Die für deren Herstellung entstandenen Emissionen sind bereits angefallen. Wird das Gebäude abgerissen und ersetzt, entsteht innerhalb kurzer Zeit ein neuer Emissionsblock durch Baustoffproduktion, Transport und Bau. Aus Klimasicht spricht deshalb vieles dafür, bestehende Gebäude möglichst lange zu nutzen, umzubauen und energetisch zu verbessern.
Eine 2023 veröffentlichte Untersuchung der Ruhr-Universität Bochum kommt in ihrem Fallbeispiel zu dem Ergebnis, dass eine energetische Sanierung über den Lebenszyklus niedrigere Treibhausgasemissionen verursachte als Abriss und Ersatzneubau – selbst wenn der Neubau anschließend energetisch besser performte. Die Autor:innen weisen allerdings richtigerweise darauf hin, dass solche Entscheidungen immer gebäudespezifisch bewertet werden müssen.
Bestandserhalt sollte somit eigentlich nicht die zweitbeste Lösung nach dem Neubau sein, sondern am Beginn jeder Projektentscheidung ernsthaft geprüft werden.
Je effizienter Gebäude im Betrieb werden, desto wichtiger werden die sogenannten Embodied Emissions, häufig auch als graue Emissionen bezeichnet. Sie entstehen unter anderem bei Rohstoffgewinnung, Baustoffherstellung, Transport, Errichtung, Instandhaltung und Rückbau.
Eine Studie unter Beteiligung der TU Graz analysierte mehr als 650 Gebäude-Lebenszyklusanalysen. Das Ergebnis: Bei Gebäuden nach herkömmlichen energetischen Standards machten graue Emissionen durchschnittlich etwa 20 bis 25 Prozent der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen aus. Bei besonders energieeffizienten Gebäuden stieg ihr Anteil auf durchschnittlich 45 bis 50 Prozent und konnte in einzelnen Fällen sogar noch deutlich höher liegen.
Das bedeutet übersetzt, dass ein Gebäude einen sehr niedrigen Heizenergiebedarf haben und trotzdem eine hohe Klimawirkung besitzen kann, wenn für seine Errichtung große Mengen emissionsintensiver Materialien eingesetzt wurden. Deshalb sollte bereits in frühen Planungsphasen eine Whole-Life-Carbon- beziehungsweise Lebenszyklusbetrachtung erfolgen. Das heißt nicht nur die Frage „Wie viel Energie verbraucht das Gebäude?“ ist relevant, sondern vor allem auch: „Wie viele Treibhausgasemissionen verursacht dieses Gebäude über seinen gesamten Lebenszyklus?“
Klimafreundliches Bauen bedeutet aber nicht automatisch, einen Baustoff einfach durch einen anderen auszutauschen. Ein oft unterschätzter Hebel lautet vielmehr Material überhaupt zu vermeiden. Optimierte Tragwerke, kleinere Spannweiten, materialeffiziente Konstruktionen, effizientere Grundrisse, Mehrfachnutzungen von Flächen und eine längere Lebensdauer von Gebäuden können den Materialbedarf deutlich reduzieren.
Eine globale Studie in Nature Communications untersuchte unterschiedliche Materialeffizienzstrategien für Wohngebäude, darunter längere Nutzungsdauern, Wiederverwendung, Materialsubstitution, effizientere Gebäudenutzung und geringeren Materialeinsatz. Zusammengenommen könnten diese Strategien laut Modellierung bis 2050 weltweit kumulativ 20 bis 52 Gigatonnen CO₂-Äquivalente bei Wohngebäuden einsparen, abhängig vom zugrunde gelegten Szenario.
Damit bekommt auch ein Thema größere Bedeutung, das in Nachhaltigkeitsdebatten lange wenig Aufmerksamkeit erhalten hat: Suffizienz. Der IPCC nennt Suffizienz neben Effizienz und erneuerbaren Energien ausdrücklich als zentrale Strategie für die Dekarbonisierung des Gebäudesektors. Dazu gehören beispielsweise eine bessere Auslastung vorhandener Flächen, flexible Grundrisse und die Vermeidung unnötigen Flächenwachstums. Es geht also nicht nur darum, jeden Quadratmeter effizienter zu machen, sondern darum mit weniger neu errichteten Quadratmetern mehr Nutzen zu schaffen.
Klar ist doch, ganz ohne Beton und Stahl wird die Bauwirtschaft auch in Zukunft nicht auskommen. Umso entscheidender ist es deshalb, ihre Klimawirkung zu reduzieren. Besonders relevant ist beim Beton der Zement beziehungsweise der darin enthaltene Klinker. Bei dessen Herstellung entstehen Emissionen sowohl durch die hohen notwendigen Prozesstemperaturen als auch durch die chemische Umwandlung von Kalkstein.
Ein wichtiger Ansatz ist deshalb die Verringerung des Klinkeranteils durch alternative oder sekundäre zementäre Materialien. Ähnliches gilt für Stahl: Recycling, materialeffiziente Tragwerksplanung und zunehmend emissionsärmere Produktionsverfahren können die Klimabilanz verbessern.
Das hat natürlich auch Auswirkungen auf die Beschaffung und die Bewertung von Baustoffen. Diese sollten künftig nicht nur nach Preis, Festigkeit oder Optik bewertet werden, sondern auch nach ihren Umweltproduktdeklarationen und ihrem Global Warming Potential.
Anstatt Gebäude nach einigen Jahrzehnten abzureißen, Materialien zu zerkleinern und daraus Produkte geringerer Qualität herzustellen, sollten Bauteile möglichst direkt wiederverwendet werden können. Dafür müssen Gebäude jedoch entsprechend geplant werden.
Schraubbare statt dauerhaft verklebte Verbindungen, modular aufgebaute Fassaden, reversible Konstruktionen, dokumentierte Materialien und standardisierte Bauteile können dazu führen, dass Komponenten am Ende einer Nutzungsphase nicht zu Abfall, sondern zum Rohstoff für das nächste Gebäude werden.
Die Forschung zur Materialeffizienz zeigt, dass Wiederverwendung, Lebensdauerverlängerung und intensivere Nutzung vorhandener Gebäude zu den bedeutenden Hebeln zur Reduktion zukünftiger Materialemissionen zählen.
Damit verändert sich auch das Verständnis vom Immobilienwert. Das Gebäude der Zukunft besitzt möglicherweise nicht nur einen Grundstücks-, Ertrags- und Gebäudewert, sondern auch einen Materialwert.
Trotz der zunehmenden Bedeutung grauer Emissionen bleibt der Gebäudebetrieb ein zentraler Klimafaktor. Dämmung, hochwertige Fenster, Verschattung, passive Gebäudekonzepte, effiziente Lüftungs- und Gebäudetechnik sowie intelligente Regelung reduzieren den Energiebedarf über Jahrzehnte.
Der IPCC sieht in Energieeffizienz einen der größten technischen Hebel des Gebäudesektors. Energieeffizienzmaßnahmen spielen einen besonders großen Teil des für 2050 errechneten Minderungspotenzials von Gebäuden.
Entscheidend ist dabei eine sinnvolle Reihenfolge: Verbrauch vermeiden → Energie effizient nutzen → verbleibenden Energiebedarf möglichst erneuerbar decken. Denn die sauberste Kilowattstunde ist zunächst jene, die gar nicht benötigt wird.
Ein gut gedämmtes Gebäude mit Gas- oder Ölheizung bleibt von fossilen Energieträgern abhängig. Neben der Gebäudehülle ist deshalb die Elektrifizierung von Heizung und Warmwasser ein wesentlicher Dekarbonisierungsschritt. Insbesondere Wärmepumpen ermöglichen es, Umweltwärme aus Luft, Erdreich oder Wasser zu nutzen und fossile Verbrennungsprozesse im Gebäude zu ersetzen.
Wie groß der Klimaeffekt ausfällt, hängt von Gebäudestandard, Systemtemperaturen, Effizienz der Anlage und insbesondere vom Strommix ab. Der Wärmepumpeneinsatz reduziert die durchschnittlichen CO₂-Emissionen der Wärmeversorgung um rund 19 bis 39 Prozent. Die Kombination mit Photovoltaik und Batteriespeicher erhöhte die Minderungen in der Modellierung weiter.
Eines unserer liebsten Themen: Photovoltaik auf Dächern und Fassaden macht Immobilien vom reinen Energieverbraucher zunehmend zum Prosumer.
Aber der nächste Entwicklungsschritt geht jedoch weiter: Mit Photovoltaik, Batteriespeichern, Wärmepumpen, Ladeinfrastruktur und intelligentem Energiemanagement kann ein Gebäude Strom nicht nur produzieren und verbrauchen, sondern den Verbrauch zeitlich verschieben.
Genau diese Flexibilität gewinnt mit steigendem Anteil volatiler erneuerbarer Energien an Bedeutung. Wärmepumpen können beispielsweise bevorzugt dann laufen, wenn viel erneuerbarer Strom verfügbar ist. Elektroautos können intelligent geladen werden. Batteriespeicher können Überschüsse aufnehmen und Leistung zu anderen Zeiten bereitstellen. Gebäude werden so vom passiven Energieverbraucher zum aktiven Bestandteil des Energiesystems.
Damit Klimastrategien vergleichbar werden, braucht es am Ende immer Kennzahlen. Für Projektentwickler:innen und Bestandshalter:innen bedeutet das, neben Investitionskosten, Rendite und Energieverbrauch künftig systematisch Kennzahlen wie kg CO₂e pro m² über den Lebenszyklus zu berücksichtigen.
Die regulatorische Entwicklung geht bereits genau in diese Richtung. Mit der novellierten europäischen Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) wird das Lebenszyklus-Treibhauspotenzial neuer Gebäude schrittweise verpflichtend sichtbar. Ab 1. Januar 2028 muss es bei neuen Gebäuden mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche berechnet und im Energieausweis ausgewiesen werden; ab 1. Januar 2030 gilt dies für alle Neubauten. Bis Anfang 2027 müssen die Mitgliedstaaten außerdem Fahrpläne zur Einführung von Grenzwerten für das kumulierte Lebenszyklus-GWP vorlegen.
Seit diesem Jahr gibt es dafür zudem einen gemeinsamen europäischen Berechnungsrahmen. Whole-Life-Carbon ist damit auf dem Weg, vom freiwilligen Nachhaltigkeitsindikator zu einer zentralen Planungs- und Bewertungsgröße der Immobilienwirtschaft zu werden.
Wichtig bei all den Erkenntnissen: es gibt nicht nur den einen Hebel. Die Dekarbonisierung der Bau- und Immobilienbranche wird nicht durch eine einzelne Technologie gelingen.
Eine klimaverträgliche Immobilie entsteht vielmehr aus einer Kombination verschiedener Entscheidungen: Bestehende Gebäude möglichst lange nutzen und hochwertig sanieren. Neue Flächen nur dort schaffen, wo sie tatsächlich benötigt werden. Konstruktionen materialeffizient planen. CO₂-intensive Materialien reduzieren oder substituieren. Gebäude für Umbau und Wiederverwendung konzipieren. Den Energiebedarf konsequent reduzieren. Fossile Heizsysteme durch erneuerbare Lösungen ersetzen. Photovoltaik, Speicher und intelligente Steuerung integrieren. Und schließlich die gesamte Klimawirkung eines Gebäudes über seinen Lebenszyklus messen.
Kurzfristig besitzen insbesondere Energieeffizienz, emissionsärmere Materialien und ein geringerer Flächenbedarf großes Potenzial. Mittel- und langfristig gewinnen aber Kreislaufwirtschaft und die Priorisierung von Sanierung gegenüber Neubau weiter an Bedeutung. Entscheidend ist gerade die Kombination der verschiedenen Strategien.
Genau darin liegt auch eine große Chance für die Immobilienwirtschaft: Denn Gebäude, die weniger Energie benötigen, erneuerbare Energie erzeugen, flexibel auf das Stromsystem reagieren, langlebig und anpassbar sind und mit deutlich weniger grauen Emissionen errichtet wurden, sind nicht nur klimaverträglicher. Sie sind auch besser auf eine Immobilienwelt vorbereitet, in der Energiepreise, CO₂-Kosten, regulatorische Anforderungen und die Messbarkeit von Nachhaltigkeit zunehmend Einfluss auf Investitionsentscheidungen und Immobilienwerte haben werden.
