Die rechtliche Umsetzung solcher Projekte, insbesondere die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen auf gemeinschaftlich genutzten Dachflächen, ist jedoch komplex, da sowohl das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG), das Elektrizitätswirtschaftsgesetz (ElWG) als auch die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen (jeweiligen Bauordnungen) parallel zu beachten sind.
Während das WEG die zivilrechtlichen Zustimmungspflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft festlegt, definiert das ElWG den technischen und energiewirtschaftlichen Rahmen, insbesondere für Netzanschluss, Einspeisung, Eigenverbrauch und die Integration dezentraler Stromerzeugung. Die jeweilige öffentlich-rechtlichen Bestimmungen (wie bauordnungsrechtliche Vorschriften, Schutzzonen oder Denkmalschutz etc.) bilden eine absolute Schranke die auch durch Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht überschritten werden dürfen. Die WEG-Novellen 2022 und 2024 erleichtern mittlerweile die Umsetzung gemeinschaftlicher Energieprojekte, doch bestimmen deren Größe, Eingriff und öffentlich-rechtliche Grenzen deren Durchsetzbarkeit in der Eigentümergemeinschaft. Für die Praxis bedeutet dies, dass kleine Anlagen relativ einfach umzusetzen sind, während größere PV-Projekte sorgfältig geplant, baulich geprüft und die Zustimmung der Eigentümer vorbereitet werden muss.
§ 16 WEG unterscheidet zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Maßnahmen am Sondereigentum, etwa am eigenen Balkon oder an der Terrasse, können grundsätzlich eigenständig umgesetzt werden. Einschränkungen bestehen nur, wenn durch die Maßnahme die Rechte anderer Eigentümer betroffen sind. Kleinsterzeugungsanlagen bis 0,8 kWp, sogenannte Balkonkraftwerke oder kleine Terrassenanlagen, genießen seit der WEG-Novelle 2024 eine besondere Privilegierung. Sie unterliegen der Zustimmungsfiktion: Wird die Errichtung ordnungsgemäß angekündigt und widerspricht innerhalb von zwei Monaten kein Miteigentümer, gilt die Zustimmung grundsätzlich als erteilt und der klassische Beschlussprozess wird dadurch erheblich vereinfacht. ABER Wird jedoch das Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekts eines anderen Wohnungseigentümer durch die Maßnahme wesentlich und dauerhaft beeinträchtigt, dann muss dieser dies selbst dann nicht dulden, wenn er sich trotz ordnungsgemäßer Verständigung verschwiegen, also keinen Widerspruch erhoben hat. Dieser "Auffangtatbestand" (§ 16 Abs 5 WEG) bietet vor allem einen Schutz gegen wirklich ernsthaft und nicht bloß vorübergehende Beeinträchtigungen.
Anders verhält es sich bei größeren PV-Anlagen auf einem Dach eines Mehrparteienhauses. Dächer zählen zu den allgemeinen Teilen einer Liegenschaft, weshalb diese regelmäßig als bauliche Änderungen gelten. Anlagen, die nahezu das gesamte Dach belegen, statische Eingriffe erfordern oder das äußere Erscheinungsbild wesentlich verändern, unterliegen weiterhin strengen Zustimmungspflichten., insbesondere dann, wenn zudem ein dauerhafter Eingriff in die Individualrechte einzelner Wohnungseigentümer erfolgt. Je massiver ein derartiger Eingriff, desto höher ist das Zustimmungserfordernis (Mehrheit – Einstimmigkeit – individuelle Zustimmung). Jedes PV-Projekt bedarf daher einer einzelfallbezogenen Beurteilung. Die Abgrenzung zwischen den einzelnen erforderlichen Zustimmungserfordernisse (Mehrheitsbeschluss oder Einstimmigkeit) ist aufgrund ihrer fließenden Übergänge derzeit mit erheblichen Unsicherheiten verbunden. Die weitere Entwicklung von Rechtsprechung und Lehre bleibt daher abzuwarten.
Eines der größten praktischen Hindernisse für PV-Projekte im Wohnungseigentum war bisher das intransparente Agieren der Netzbetreiber. Das neue Elektrizitätswirtschaftsgesetz (ElWG) – das das bisherige Elektrizitätswirtschafts- und -organisationsgesetz (ElWOG) ablöst – unterstützt den Ausbau dezentraler erneuerbarer Energien einschließlich PV Anlagen, schafft transparente Marktrollen und senkt Barrieren für Eigenverbrauch und Energie Sharing. Zu den relevanten Änderungen zählen etwa verbindliche Standards für den Netzzugang und die Einspeisung. So muss der Netzbetreiber PV Anlagen (insbesondere ab einer gewissen Leistung) binnen gesetzlicher Fristen anschließen. Zentrales Novum des ElWG ist die Einführung eines sogenannten Versorgungsinfrastrukturbeitrags (früher Netznutzungsentgelt“ bezeichnet). PV Anlagen mit bis zu 20 kW netzwirksamer Leistung dürfen weiterhin kostenfrei einspeisen, ohne einen Versorgungsinfrastrukturbeitrag zu zahlen. Größere PV-Anlagen (> 20 kW) zahlen ab 2027 einen fixen Beitrag von 0,05 Cent pro eingespeister kWh für ihre Netznutzung. Dieser Beitrag betrifft sowohl neue als auch bestehende Anlagen -– auch wenn sie nur teilweise ins Netz einspeisen. Das ElWG führt zudem eine Begrenzung der netzseitigen Einspeiseleistung ein: Die maximale Einspeiseleistung einer PV Anlage wird auf 70 % der installierten Modulleistung begrenzt mit dem Ziel die Netzstabilität zu erhöhen, Überschusseinspeisungen zu reduzieren sowie den Eigenverbrauch zu fördern. Die volle Anlagenleistung steht technisch weiterhin für den lokalen Eigenverbrauch zur Verfügung; die Begrenzung betrifft nur die Einspeisung ins öffentliche Netz. Zudem kann der Netzbetreiber bei Anlagen über bestimmten Leistungsschwellen (zB > 7 kW) in Zukunft auf technische Steuerbarkeit bestehen, um die Einspeisung aktiv zu regeln.
Wohnungseigentumes—und energierechtlichen Aspekten werden zudem flankiert durch nicht unerhebliche öffentlich-rechtliche Schranken. In Wien zB regelt die Bauordnung unter anderem die zulässige Dachnutzung, die Höhe von Aufbauten, Abstandsvorgaben zu Nachbargrundstücken sowie Schutzbestimmungen für historische Fassaden. Jede größere PV-Anlage muss entsprechend dieser Vorgaben errichtet werden. Verstöße können Rückbau, Geldstrafen oder Haftungsansprüche der Eigentümergemeinschaft nach sich ziehen. Besonders in Altbauten oder in Gebieten mit Gestaltungsschutz erfordert die Genehmigungspraxis eine sorgfältige Prüfung der Errichtung und Planung der PV-Anlage.
Für die Praxis bedeutet dies, dass die Umsetzung von PV-Anlagen im Wohnungseigentum sorgfältige Planung, frühzeitige Information aller Eigentümer und präzise Dokumentation der Beschlüsse erfordert. Kleinsterzeugungsanlagen bis 0,8 kWp bieten vergleichsweise geringe Risiken, da die gesetzliche Privilegierung und die Zustimmungsfiktion die Zustimmungserfordernisse abfedern. Bei kleineren gemeinschaftlichen Dachanlagen können qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse ausreichen, doch auch hier muss die Zumutbarkeit für alle Eigentümer geprüft werden. Bei großflächigen oder intensiv eingreifenden Dachprojekten bleiben die Risiken hoch, und neben Zustimmungskriterien und Interessenabwägung müssen öffentlich-rechtliche Vorgaben und energierechtliche Rahmenbedingungen des ElWG eingehalten werden.
Insgesamt zeigt sich daher, dass die WEG-Novelle 2022 und 2024 sowie das ElWG 2022 die Umsetzung von PV-Anlagen zwar erleichtern, gleichzeitig aber neue Anforderungen und Risiken aufwerfen, die nicht unterschätzt werden dürfen. Die rechtliche Komplexität und die Vielzahl der potenziellen Stolperfallen machen eine sorgfältige rechtliche und technische Begleitung zwingend erforderlich, um Konflikte in der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden, Haftungsrisiken zu minimieren und die wirtschaftliche Effizienz der Anlage zu sichern.
