Besonders relevant sind die Änderungen bei der Grunderwerbsteuer sowie neue Regelungen im Zusammenhang mit der Immobilienertragsteuer (ImmoESt). So wurde mit dem Budgetbegleitgesetz ein zusätzlicher Umwidmungszuschlag eingeführt. Wird ein Grundstück nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet und anschließend verkauft, erhöht sich der steuerpflichtige Gewinn um 30 Prozent. Damit sollen Wertsteigerungen durch Widmungsänderungen stärker besteuert werden.
Für Vermieter bleiben Abschreibungen ein zentrales Instrument zur Steueroptimierung. Gebäude können grundsätzlich mit 1,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden, Altbauten aus der Zeit vor 1915 sogar mit zwei Prozent. Darüber hinaus bestehen weiterhin Möglichkeiten für beschleunigte Abschreibungen, insbesondere bei neu errichteten Wohngebäuden mit entsprechendem klimaaktiv-Standard.
Auch energetische Sanierungen bleiben steuerlich attraktiv. Bestimmte thermische Sanierungsmaßnahmen oder der Austausch fossiler Heizsysteme können über den sogenannten Ökozuschlag zusätzlich steuerlich begünstigt werden. Damit unterstützt der Gesetzgeber Investitionen in die Energieeffizienz von Gebäuden und schafft Anreize für nachhaltige Modernisierungen.
Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Vermietung. Werbungskosten wie Finanzierungskosten, Betriebskosten oder Verwaltungshonorare können weiterhin steuerlich geltend gemacht werden. Gleichzeitig sollten Eigentümer bei umfangreichen Sanierungen genau unterscheiden, ob es sich um Herstellungs-, Instandsetzungs- oder Instandhaltungsaufwendungen handelt. Diese Einordnung entscheidet darüber, ob die Kosten sofort abzugsfähig sind oder über mehrere Jahre verteilt werden müssen.
Auch bei der Umsatzsteuer gibt es wichtige Neuerungen. Seit 2025 gilt für Kleinunternehmer eine erhöhte Umsatzgrenze von 55.000 Euro brutto pro Jahr. Zudem wurde die grenzüberschreitende Anwendung der Kleinunternehmerregelung innerhalb der EU deutlich erweitert. Gerade kleinere Vermieter und Immobilienunternehmen sollten prüfen, ob sie von diesen Erleichterungen profitieren können.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen außerdem Schenkungen, Erbschaften und Übertragungen innerhalb der Familie. Obwohl die Schenkungssteuer in Österreich abgeschafft wurde, fallen weiterhin Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren an. Gleichzeitig können bestehende Abschreibungen und steuerliche Begünstigungen unter bestimmten Voraussetzungen auf die nächste Generation übertragen werden.
Die aktuelle TPA-Analyse macht deutlich: Die Immobilienbesteuerung wird komplexer. Gerade bei Verkäufen, Sanierungen oder Vermögensübertragungen können steuerliche Details erhebliche Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie haben. Wer größere Investitionen plant, sollte daher steuerliche Aspekte frühzeitig in die Entscheidungsfindung einbeziehen und professionelle Beratung in Anspruch nehmen.
Die Broschüre finden Sie zum Download unter: https://www.tpa-group.at/publikationen/das-1x1-der-immobilienbesteuerung-oesterreich/
